Tantangan Mencari Properti Rumah Pertama di Jogjakarta

Ini adalah cerita pengalaman saya dan istri dalam mencari hunian di kota Jogjakarta. Perlu saya tuliskan, siapa tahu bermanfaat. Tulisan merupakan pengalaman dan pendapat pribadi. Seluruh informasi ini berdasarkan kondisi pada akhir tahun 2017 dan awal tahun 2018. Beberapa informasi mungkin tidak relevan lagi berdasarkan waktu.

Rumah Pertama

Kami harus bersyukur karena setelah menikah, kami dapat menempati rumah tanpa terlebih dahulu harus mengontrak. Beberapa bulan, kami tinggal di rumah kerabat istri. Kemudian, hampir di satu tahun usia pernikahan, kami tinggal di rumah lain yang selama ini saya tempati. Bukan milik sendiri, namun milik orang tua saya.

Tidak ada masalah sama sekali sebenarnya. Namun, kami sangat ingin untuk memiliki rumah pertama. Sebelumnya memang sudah sempat untuk mendefinisikan hal-hal yang menjadi pertimbangan atau impian untuk hunian. Namun, setelah berjalannya waktu, sepertinya harus ada penyesuaian dari kriteria awal.

Kriteria dan Pertimbangan

Kriteria dan pertimbangan yang kami miliki sebenarnya cukup banyak, namun kami pikir ini juga masih kriteria umum. Jadi, tidak ada yang sangat spesifik.

  1. Rumah — yang siapa tahu bisa — menjadi rumah yang produktif. Jadi, di awal kami masih mempertimbangkan apakah hunian yang akan kami miliki akan dapat diproduktifkan misalnya disewakan sepenuhnya, atau disewakan sebagian.
  2. Berada dalam kawasan perumahan. Hal ini sebenarnya lebih kepada alasan keamanan, lingkungan, dan juga fasilitas umum.
  3. Lokasi strategis. Walapun definisi ‘strategis’ ini cukup sulit, namun bayangan kami adalah lokasi berada daerah kota Jogjakarta, masih di dalam ringroad atau sedikit diluar ringroad.
  4. Harga masih dalam budget. Ini tentu saja yang paling penting, karena kami juga tidak mau terlalu memaksakan sekali.
  5. Bukan apartemen. Walaupun sudah mulai banyak penawaran apartemen di Jogjakarta, namun apartemen bukan pilihan.

Berbekal dengan kriteria di atas, akhirnya kami mulai melakukan pencarian.

Mencari Properti

Pencarian di awal kami banyak menggunakan bantuan internet. Walaupun dalam setiap hari melewati jalan-jalan utama di Jogja ketika berangkat atau pulang kantor, banyak sekali iklan properti yang kami lihat. Di internet, kami banyak melihat melalui beberapa situs seperti Rumah.com, Rumah123, Trovit, RumahDijual.com, dan lainnya. Kami juga mencari menggunakan OLX.

Selain itu, kadang kami juga datang ke pameran properti jika kebetulan memang ada.

Tujuannya adalah untuk melihat perkiraan dan perbandingan berdasarkan dengan lokasi, fasilitas, dan terutama juga tentang harga. Hasilnya: pilihannya banyak dan kadang terlalu banyak!

Yang pasti, dalam listing yang kami temukan, banyak properti yang diiklanlan oleh beberapa orang. Tentu saja, karena kebanyakan yang menawarkan adalah property agent. Walaupun ada tertulis “nego langsung dengan pemilik”, tapi hampir seluruhnya tetap saja melalui property agent.

Bagian yang paling penting dalam pengalaman kami pada akhirnya adalah melakukan kunjungan secara langsung. Hampir setiap akhir pekan selama dua sampai 3 bulan, kami menyempatkan waktu untuk paling tidak mengunjungi 1-2 properti per minggu. Biasanya, jika ada yang kami rasa tertarik, kami akan buat janji untuk melihat langsung.

Walaupun kebanyakan yang kami temui adalah property agent, namun ada pula kami bertemu langsung dengan pemilik properti. Oh ya, properti yang kami kunjungi ada yang berupa rumah sudah jadi, namun ada pula yang masih berupa kapling yang belum dibangun.

Dalam setiap kali kunjungan, kami biasanya menggunakan skenario berikut:

  1. Jika mengunjungi beberapa tempat sekaligus, cari yang masih dalam area berdekatan. Ini lebih kepada pertimbangan waktu dan biaya transportasi.
  2. Mulai agak pagi. Biasanya, kami membuat janji mulai sekitar pukul 09:00-10:00. Walaupun tidak tentu, namun kira-kira untuk setiap kunjungan kami menghabiskan waktu sekitar 30-40 menit di lokasi.
  3. Ketika menghubungi agent, kami sekalian minta perkiraan lokasi. Ini penting karena jika misalnya tertulis, “dekat dengan Mall A” atau “tidak jauh dari pusat kota”, ini harus lebih jelas lagi. Kecuali, apabila lokasi sudah berada dalam kawasan perumahan.

Harga Properti di Jogjakarta

Agak susah memang kisaran harga properti di Jogja. Namun, kami menyempitkan menjadi beberapa area: Kota Jogjakarta, Bantul, dan Sleman. Jika dibandingkan dengan beberapa spesifikasi seperti luas tanah, luas bangunan, dan berada di kawasan perumahan, kota Jogjakarta menawarkan harga yang paling mahal.

Walaupun, pilihan terbanyak justru ada di Sleman dan Bantul. Ini mungkin juga karena kondisi bahwa kawasan kota Jogjakarta sudah tidak terlalu banyak lahan kosong. Sebagai info tambahan, Jogjakarta disini adalah Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta. Propinsi DIY sendiri dibagi menjadi empat kabupaten (Sleman, Gunung Kidul, Bantul, Kulon Progo) dan satu kota (kota Jogjakarta).

Perumahan dari pengembang yang cukup ternama dengan menawarkan fasilitas yang baik menawarkan harga properti mulai dari sekitar 600juta sampai 1,5 milyar (belum termasuk biaya-biaya lain). Faktor terbesar menurut saya adalah lokasi, dan perkembangan kawasan.

Ini adalah beberapa contoh harga properti dalam perumahan berdasarkan berkas penawaran yang saya dapatkan dari beberapa pengembang yang cukup ternama. Lokasi cukup strategis, dengan kawasan dan fasilitas yang baik. Harga belum termasuk biaya notaris, BPHTB, biaya balik nama dan lain-lain. Harga setelah PPN.

  • LT/LB: 126/47. Harga: Rp655.000.000-an
  • LT/LB: 137/65. Harga: Rp796.000.000-an
  • LT/LB: 118/43. Harga: Rp615.000.000-an
  • LT/LB: 123/125. Harga: Rp2.100.000.000-an
  • LT/LB: 125/100. Harga: Rp1.800.000.000-an

Modifikasi, Sempitkan, dan Catat Pencarian

Karena begitu banyak pilihan, perlu dilakukan penyempitan dan modifikasi pencarian sehingga hasil menjadi lebih optimal. Berikut beberapa yang kami lakukan:

  • Fokus kepada spesifikasi awal dan kisaran harga. Ini cukup membantu. Misalnya, dengan budget awal katakanlah 1-1,5 milyar, kita bisa melakukan pencarian di kisaran 800juta-1,7milyar. Kenapa perlu ada range ini, karena kadang siapa tahu bisa sedikit nego budget atau nego dari harga jual. Ini tentu saja bergantung kepada preferensi pribadi. Kalau mau lebih tegas terhadap kisaran budget, ini juga tidak ada salahnya.
  • Modifikasi pencarian dengan menyertakan kata kunci lain. Ini ketika melakukan pencarian melalui daring. Awalnya, pencarian justru tidak melibatkan kata kunci seperti ‘mewah’ dan kata kunci yang ‘wah’ lainnya. Namun, ketika dicoba menggunakan kata kunci misalnya ‘rumah mewah’, hasilnya justru lebih menarik — kisaran harga sama, namun pilihan yang lebih relevan lebih banyak
  • Dapatkan informasi dan alternatif lain dari agen properti. Setiap agen properti pasti memiliki ‘jualan’ yang lain. Jadi, tidak ada salahnya jika ketika bertemu dengan agen, disampaikan juga mengenai gambaran rumah yang kita inginkan mulai dari lokasi, peruntukan rumah, disain, termasuk kisaran harga.

Yang tidak kalah penting akhirnya melakukan pencatatan. Saya sempat juga melakukan pencatatan mengenai beberapa unit dalam satu kompleks perumahan. Dari situ, saya ingin ketahui mulai dari luas tanah, luas bangunan, sampai dengan penghitungan biaya total dan pembayaran Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Pencatatan juga kadang penting untuk menghindari properti yang sama karena dapat ditawarkan oleh agen properti yang berbeda.

Hasilnya?

Sejak awal melakukan pencarian, sebenarnya ada beberapa properti yang kami suka. Namun, ada saja penyebabnya misalnya secara bangunan bagus, baru dan belum pernah dihuni, bahkan saat itu ditawarkan dengan full-furnished, namun lokasi kurang menarik (berada dalam ujung jalan, dan mobil tidak bisa berpapasan).

Ada pula rumah yang saat itu masih dihuni dan sudah produktif sebagai kost. Ada sekitar 8 kamar yang sudah jadi kost-an, dan bangunan utama bisa dijadikan tempat tinggal. Namun, akses jalan kurang maksimal.

Ketika melihat salah satu rumah yang sepertinya menarik, ternyata setelah dikunjungi disain, kualitas bangunan, dan lokasi agak jauh dari harapan. Namun, setelah itu, oleh agen properti, kami ditawari untuk melihat salah satu lokasi perumahan di daerah Jogja agak ke utara, di Sleman. Awalnya, kami tidak terlalu berminat karena kami cukup minim tentang perumahan tersebut, dan sekilas secara harga agak diluar budget awal.

Namun tidak ada salahnya juga untuk dilihat sebenarnya. Akhirnya kami lihat langsung lokasi. Banyak yang sekilas sesuai dengan gambaran hunian yang kami inginkan. Jalan yang lebar, akses keamanan, club house, kabel listrik ditanam, kawasan cukup luas, dan kriteria-kriteria kecil lainnya.

Dengan berbagai macam pertimbangan, sepertinya cocok. Puji Tuhan.